Description
Schon kleinere Strungen in produzierenden Unternehmen knnen zu groen Schden oder im schlimmsten Fall sogar zum “Zusammenbruch” des Unternehmens fhren. Analysen von Groschden in jngster Zeit machen deutlich, dass die Ursachen fr Strungen im Immobilienbereich sowohl in technischen Mngeln als auch hufig im menschlichen Versagen – entweder der Einzelperson oder als Folge mangelhafter Organisation – begrndet liegen. Eine umfassende und systematische Analyse der Risikosituation eines Unternehmens muss daher eine unternehmerische Aufgabe sein. Zum gegenwrtigen Zeitpunkt ist die Frage, welche Auswirkungen zuknftige Immobilien-Ratings auf die Branche haben werden, noch stark auf die Bankensicht fokussiert – vor dem Hintergrund des den Banken auferlegten Handlungsdrucks durch Basel ll. In den Immobilienunternehmen herrscht derzeit noch eine berwiegend unaufgeklrte Haltung darber vor, was Immobilien-Ratings eigentlich ausmacht, wie sie aufgebaut sind, welche Aussagen sie machen. In der Praxis trifft man hufig auf die Auffassung, dass die Einzelbetrachtung der Immobilien der magebliche Ansatz fr das Immobilien-Rating sein wird. Diese Methodik konzentriert sich auf die Projektfinanzierung gewerblicher Immobilienprojekte, die zum Verkauf bestimmt sind. Eigennutzer und Vermietungsunternehmen mssen sich aber auf die Stabilitt des laufenden Cash-Flows konzentrieren. Jede Unternehmensfhrung, die im Eigeninteresse eine Risikominimierung anstrebt, wird ein Managementsystem implementieren, das – unter Bercksichtigung der aus der Gebudewirtschaft resultierenden Risiken – die Elemente Risikostrategie, Risikoerkennung bzw. Risikoanalyse, Bewertung, Risikosteuerung, Risikofinanzierung und Dokumentation beinhaltet. I Basis eines Riskmanagement im Immobilienbereich.- Grundlagen des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft.- 1 Einfhrung.- 2 Risikomanagement im komplexen Kontext der Immobilienwirtschaft.- 3 Der “eSystemtheoretische Ansatz der Betriebswirtschaftslehre” als theoretisches Bezugsmodell fr das Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft.- 4 Gestaltung des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft auf der Grundlage des systemtheoretischen Ansatzes der Betriebswirtschaftslehre.- 4.1 Marktanalyse als zentraler Bezugspunkt des Risikomanagements.- 4.2 Risikopolitik als strategisches Gestaltungselement.- 4.3 berlegungen zur operativen Gestaltung des Risikomanagements.- 4.3.1 Risikoidentifikation.- 4.3.2 Risikoanalyse.- 4.3.3 Risikobewertung.- 4.3.4 Risikosteuerung und -kontrolle.- 5 Instrumente des Risikomanagements in der Immobilienwirtschaft am Beispielvon Risikomanagement-Tools der Aareon AG..- 6 Ausblick.- Literatur.- Riskmanagement im Rahmen des KonTraG – Anforderungen und betriebliche Notwendigkeit im Hinblick auf den Immobilienbereich.- 1 Einleitung.- 2 Der Risikobegriff.- 3 Zusammenhang zwischen Risiko und Unternehmenskrise.- 4 Notwendigkeit gesetzgeberischer Initiativen.- 5 Das Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich.- 6 Beschreibung des Risikomanagements.- 6.1 Der Regelkreis des Risikomanagements.- 6.2 Die Risikostrategie.- 6.3 Die Identifikation von Risiken.- 6.4 Die Risikobewertung.- 6.5 Risikohandhabung.- 6.6 Risikocontrolling.- 7 Die Bedeutung des Risikomanagements fr den Immobilienbereich.- 8 Zusammenfassung.- Literatur.- Integrierte Risiko- und Portfoliomanagementsysteme in der Immobilienwirtschaft.- 1 Risiko- und Portfoliomanagement als Erfolgsfaktor in der Immobilienwirtschaft.- 2 Grundlagen des Risiko- und Portfoliomanagements.- 3 Entwicklung eines Portfolio- und Risikomanagements.- 4 Von der Steuerung des Immobilienportfolios zur integrierten Gesamtsteuerung der Immobilengesellschaft.- 5 Zusammenfassung.- Literatur.- Aufbau und Handhabung eines Risikomanagement-Systems.- 1 Anla und Hintergrund des Aufbaus eines Risikomanagement-Systems.- 2 Normen und Standards.- 3 Grundlagen und Voraussetzungen beim Aufbau eines Risikomanagement-Systems.- 3.1 Perspektive: Immobilienbranche oder Immobilienmanagement als Beitrag zu einer anderweitigen unternehmerischen Kernttigkeit.- 3.2 Change Management.- 3.3 Bestehende Elemente der Risikofrherkennung.- 4 Risikostrategie als Grundlage aller Risikomanagement-Aktivitten.- 5 Elemente des unternehmerischen Risikomanagement-Systems.- 5.1 Risikoidentifizierung.- 5.2 Risikobewertung.- 5.3 Risikosteuerung.- 5.4 Risikocontrolling.- 6 Aspekte der Aufbau- und Ablauforganisation eines Risikomanagement-Systems.- 7 Interne und externe Berichterstattung.- Datentechnische Voraussetzungen zur Risikoberwachung.- 1 Einfhrung.- 2 Warum berhaupt Daten?.- 3 Zentrale Marktdaten und ihre Quellen.- 3.1 Daten zum Investmentmarkt.- 3.2 Daten zur Standortqualitt und Entwicklung.- 3.3 Immobilienmarktdaten (Mieter, Eigennutzer).- 4 Datenaufbereitung.- 5 Mngel aktuell genutzter Daten.- 6 Knftige Entwicklungen bei deutschen Marktdaten.- Risikomanagement aus Sicht der Immobilien-Dienstleister.- 1 Anbieter von Komplettleistungen.- 1.1 Immobilienspezifische Risiken fr Investoren und Dienstleister.- 1.2 Kostensicherheit.- 1.3 Terminsicherheit.- 1.4 Qualittssicherheit.- 1.5 Organisationssicherheit.- 2 Risiken im technischen Management.- 2.1 Betriebsfhrung.- 2.2 Instandhaltung.- 3 Risiken im infrastrukturellen Management.- 4 Risiken im kaufmnnischen Management.- 5 Schlussfolgerungen/Fazit.- Literatur.- II Risikoindikatoren und ihre Bedeutung fr die Immobilienwirtschaft.- Leerstands- und Segregationsrisiken in Wohnungsbestnden – Ursachen, Auswirkungen, Handlungsspielrume und mgliche Gegenmanahmen.- 1 Einfhrung.- 2 Soziale Aufwertung und Abwertung von Wohnungsbestnden als Ergebnis erkennbarer Segregationstendenzen.- 2.1 Aufwertung und Abwertung von Bestnden.- 2.2 Sozio-demographische Analysen.- 2.3 Bereits abgelaufene Segregationsprozesse.- 2.4 Zuknftig ablaufende Segregationsprozesse.- 2.5 Einordnung der Wohnstandorte.- 2.6 Strategien und Lsungsanstze.- 3 Betriebswirtschaftliche Aspekte von Abriss und Teilrckbau.- 3.1 Partieller Rckbau von Wohngebuden und Untersuchungen der objektbezogenen Rentabilitt und Liquiditt.- 3.2 Modell zur Ermittlung des objektbezogenen Break-Even-Points von Liquiditt und Rentabilitt.- 3.3 Bewertung der objektbezogenen Einflussgren.- 3.4 Schlussfolgerungen, Empfehlungen und praktische Erfahrungen.- 4 Komplettabriss von Wohnungsgebuden und Abschtzung der damit verbundenen betriebswirtschaftliehen Auswirkungen auf das Gesamtunternehmen.- 5 Zusammenfassung.- Literatur.- Due Dilligence als Risikoindikator.- 1 Was ist Due Diligence?.- 2 Wer fhrt die Due Diligence durch?.- 3 Wie luft die Due Diligence ab?.- 4 Welche Hilfsmittel sind vorzubereiten?.- 5 Welche Untersuchungen werden durchgefhrt?.- 6 Wie werden gewonnene Informationen ausgewertet?.- 7 Wie werden Ergebnisse dokumentiert?.- Literatur.- Ansatz eines Immobilien-Ratings unter dem Gesichtspunkt der besonderen Bercksichtigung von Risiken in der Bewirtschaftungsphase.- 1 Einleitung.- 2 Risiko und Immobilie – Herleitung der Faktoren.- 3 Rating.- 4 Das Immobilien-Rating.- 5 Verfahren des Risikomanagement beim Immobilieninvest – Ein grober Marktberblick.- 6 Facility Management und Immobilien-Rating.- 7 Schlussfolgerung.- 8 Modellentwurf eines Instruments zur Einschtzung (und Beeinflussung) von Risiken in der Bewirtschaftungsphase.- 9 Abschlussbetrachtung und Zukunftsausblick.- III Betriebliche Umsetzung des Riskmanagements.- Planungsphase und Bauberwachung.- 1 Definition des Risikos bei der Planung und Ausfhrung.- 2 Einflussgren bei der technischen Realisierung einer Immobilie.- 3 Technische Risiken bei der Planung.- 4 Technische Risiken in der Bauausfhrung.- 5 Manahmen zur Risikominimierung in Planung und Ausfhrung.- 5.1 Projektmanagement.- 5.2 Leistungsmanagement.- 5.3 Informationsmanagement.- 6 Technisches Risikomanagement im Betrieb.- Literatur.- Riskmanagement im industriellen Immobilienbereich.- 1 Einleitung.- 2 Technische Risiken.- 3 Wirtschaftliche Risiken.- 4 Ausblick.- Literatur.- Riskmanagement beim Betrieb von Flughfen.- 1 Einfhrung.- 2 Risikokategorien bei Flughfen.- 3 Risikomanagement der Flughafengesellschaft.- 3.1 Externe Risiken.- 3.2 Interne Risiken.- 3.3 Bereichsrisiken.- 3.4 Risikobewertung.- 3.5 Risikosteuerung und – berwachung.- 4 Risikomanagement des Flughafenanteileigners.- 4.1 Risikoaspekte im Akquisitionsprozess.- 4.2 Risikoaspekte des laufenden Beteiligungsmanagements.- 5 Fazit.- Riskmanagement aus Sicht der Betreiber/Nutzer von Hochhusern.- 1 Einleitung.- 2 Prventive Sicherungsmanahmen.- 3 Business-Recovery-Konzept/Notfallplanung.- 4 Schulung und Test.- 5 Schlussbemerkung.- Immobilienspezifisches Riskmanagement in der Kommune – ein Ansatz zur Bewltigung anstehender ffentlicher Aufgaben im Spannungsfeld zwischen Versorgungsauftrag und sinkenden Kassen.- 1 Einleitung.- 2 Ansatz fr das kommunale Riskmanagement.- 3 Das Dilemma der Identifikation immobilenspezifischer Risiken.- 4 Vorschlag fr ein kommunales immobilienspezifisches Riskmanagement.- 4.1 Wahrnehmung.- 4.2 Empfindlichkeit.- 4.3 Vernderlichkeit.- 4.4 Finanzierung.- 4.5 Dokumentation.- 4.6 Strategie.- 5 Ausblick.- 254.- Riskmanagement im Krankenhaus – der technische Leiter im Spannungsfeld zwischen eigener Haftung, der Steuerung von Risiken und den Anforderungen des Krankenhauses.- 1 Einleitung.- 2 Risiken der Sekundrprozesse im Krankenhaus.- 3 Der Risikokreislauf.- 4 Die Risiken in den technischen Bereichen.- 5 Die menschliche Seite des Risikos.- 6 Die Risikoidentifikation.- 7 Die Risikokommunikation.- 8 Der technische Leiter als Risikomanager im Interessenskonflikt.- 9 Die Katastrophe als Sonderfall.- 10 Das Selbstverstndnis des technischen Leiters als Risikomanager.- 11 Fazit.- Literatur.- Risikomanagement aus der Sicht eines ausgegliederten kommunalen Dienstleistungsunternehmens.- 1 Einleitung.- 2 Risikopotentiale.- 2.1 Allgemeiner Risikobegriff.- 2.2 Nach KonTraG.- 3 Strategische Risiken.- 3.1 Gesetzlich eingeschrnkter Wettbewerb.- 3.2 Kontrahierungszwang.- 3.3 Bestimmung des Leistungsspektrums.- 3.4 Controlling der Finanzen.- 4 Risikofeld Finanzen.- 4.1 Vergtung der Leistungen.- 4.2 Abrechnung und Zahlung erbrachter Leistungen.- 4.3 Sonstige finanzielle Risiken.- 5 Risikofeld Recht.- 5.1 Kein Handeln ohne Auftrag.- 5.2 Vertrge mit Dritten.- 5.3 Allgemeine rechtliche Risiken.- 6 Risikofeld Technisches Gebudemanagement.- 7 Risikofeld Serviceleistungen.- 7.1 Beschaffung von Gtern.- 7.2 Post- und Botendienste.- 7.3 Vervielfltigung; Druckerei.- 8 RisikofeldVermietungswesen.- 8.1 Haftungsrisiko Mietminderung.- 8.2 Haftungsrisiko Ausfallvon Miet- und Nebenkoste.- 9 Risikofeld Flchenmanagement.- 10 Risikofeld IT- Dienste.- 10.1 Haftungsrisiko fr Wartungs- und Instandhaltungsmngel.- 10.2 Haftungsrisiko fr Verletzungen des Datenschutzrechtes.- 11 Risikofeld Personalwirtschaft.- 12 Risikofeld Organisation.- 13 Fazit.- Literatur.- Sachwortverzeichnis.
